1. Le principe d’un changement d’usage
Le changement d’usage en location meublée est nécessaire lorsque vous transformez un local d’habitation en local professionnel ou commercial en application des dispositions de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui dispose : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».
En effet, la location saisonnière de type AIRBNB est assimilée à une activité commerciale (Cass. Civ. 3ème, 27.02.2020, n° 18-14.305).
Si vous louez votre résidence principale pour moins de 120 jours par an, vous n’avez aucune autorisation à obtenir. Cependant, si vous proposez votre bien à la location de courte durée (type Airbnb) au-delà des 120 jours par an, vous changez l’usage de votre logement et vous serez soumis à une autorisation dans la plupart des cas.Les démarches dépendent de la ville où se situe le bien en question et des règles qui encadrent le changement d’usage en location meublée. A Marseille, les locaux sont soumis à une autorisation préalable de changement d’usage.
En effet, la location saisonnière de type AIRBNB est assimilée à une activité commerciale (Cass. Civ. 3ème, 27.02.2020, n° 18-14.305).
Si vous louez votre résidence principale pour moins de 120 jours par an, vous n’avez aucune autorisation à obtenir. Cependant, si vous proposez votre bien à la location de courte durée (type Airbnb) au-delà des 120 jours par an, vous changez l’usage de votre logement et vous serez soumis à une autorisation dans la plupart des cas.Les démarches dépendent de la ville où se situe le bien en question et des règles qui encadrent le changement d’usage en location meublée. A Marseille, les locaux sont soumis à une autorisation préalable de changement d’usage.
2. La procédure
Le propriétaire demandeur d’une autorisation temporaire de changement d’usage doit joindre l’extrait du règlement de copropriété attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage (ou à défaut, produire l’accord de la copropriété).
Pour un local d’habitation situé dans une copropriété avec une clause d’habitation bourgeoise ou clause d’habitation bourgeoise exclusive, les activités commerciales (dont la location saisonnière) sont interdites, sauf accord de l’assemblée générale des copropriétaires.Certaines villes rejettent les des dossiers de demande de changement d’usage au motif « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique ».
En cas de rejet de la demande de changement d’usage, il est possible de contester cette décision administrative auprès du maire, par l’exercice d’un recours gracieux, puis d’un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Il est important de respecter les délais et les procédures, car en cas de poursuite de l’activité de location saisonnière malgré le rejet de la demande de changement d’usage, la ville peut poursuivre le contrevenant devant le tribunal judiciaire et le condamner au paiement d’une amende de 50 000 euros.
Pour un local d’habitation situé dans une copropriété avec une clause d’habitation bourgeoise ou clause d’habitation bourgeoise exclusive, les activités commerciales (dont la location saisonnière) sont interdites, sauf accord de l’assemblée générale des copropriétaires.Certaines villes rejettent les des dossiers de demande de changement d’usage au motif « que le règlement de copropriété n’autorise pas la location meublée touristique ».
En cas de rejet de la demande de changement d’usage, il est possible de contester cette décision administrative auprès du maire, par l’exercice d’un recours gracieux, puis d’un recours contentieux auprès du tribunal administratif. Il est important de respecter les délais et les procédures, car en cas de poursuite de l’activité de location saisonnière malgré le rejet de la demande de changement d’usage, la ville peut poursuivre le contrevenant devant le tribunal judiciaire et le condamner au paiement d’une amende de 50 000 euros.
3. L’exemple de Marseille
Le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation situé sur le territoire de Marseille et déterminant les compensations précise en son article 12 :
« A compter de la réception d’un dossier réputé complet, les services de la Mairie disposent d’un délai d’instruction de deux mois pour délivrer l’autorisation ou notifier le refus. En l’absence de réponse passé ce délai, l’autorisation est réputée refusée. La Ville dispose d’un délai d’un mois pour notifier l’incomplétude du dossier, le délai sera ensuite de deux mois après réception des pièces ou renseignements complémentaires demandés. »
A compter du refus implicite de la demande de changement d’usage, un délai de deux mois s’ouvre pour :
- Saisir le Maire d’un recours administratif, à savoir un recours gracieux, qui prorogera le délai de recours contentieux. A défaut de réponse au recours gracieux, une décision implicite de rejet née deux mois après l’envoi du recours et peut alors faire l’objet d’un recours contentieux;
- Saisir le Tribunal administratif compétent d’un recours contentieux contre la décision implicite de refus.
N’hésitez pas à faire appel à un avocat expert en la matière pour vous assister dans la mise en place de ces recours.
4. La réserve du droit des tiers
Il est rappelé que toute autorisation de changement d’usage, qu’elle soit accordée à titre personnel ou à titre réel, est accordée sous réserve du droit des tiers et, en particulier, des stipulations du bail ou du règlement de copropriété.
Aussi, à supposer même que l’activité de type Airbnb ne soit pas expressément interdite dans le règlement de copropriété une telle activité peut constituer une atteinte à l’article 9 I. de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que :
« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
En effet, il est de jurisprudence constante qu’une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble telle que prévue dans le règlement, ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage.
C’est ce que rappelle l’article 10.2 du règlement de la ville de Marseille précité :
« Dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose et que le demandeur bénéficie de l’autorisation écrite de la copropriété, le changement d’usage d’un local d’habitation peut être autorisé à condition que l’activité n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti et les parties communes. »
Ainsi, il a notamment été jugé que :
« En relevant que si aux termes du règlement de copropriété les lots affectés à usage commercial pouvaient être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce, il était aussi indiqué que cette faculté était subordonnée à la condition que cet exercice ne nuise pas à la tranquillité des autres occupants, et constaté que les travaux, tels qu’ils avaient été présentés à l’assemblée générale, portaient essentiellement sur la transformation de petits commerces en grande surface, l’ajout d’une enseigne lumineuse, la transformation des façades, en particulier pour l’installation d’un dispositif de rejet d’air de condensateur de la chambre froide de stockage des marchandises de la grande surface et la création d’un passage dans le hall d’entrée de l’immeuble pour permettre le passage du personnel, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que de tels travaux, qui étaient de nature à entraîner d’importantes nuisances pour les copropriétaires, en ce qui concernait notamment leur tranquillité, apparaissaient contraires à l’intérêt collectif, a légalement justifié sa décision de ce chef » (Cass. Civ. 3e 19 oct. 2010, n° 09-70.515).
5. La nouvelle loi Airbnb du 21 mai 2024
Cette loi a pour objectif principal de favoriser les locations longue durée et d’améliorer l’accès au logement pour les habitants des grandes villes.
Le premier changement significatif concerne la fiscalité pour les propriétaires de logements loués via les plateformes de locations saisonnière visant à réduire l’abattement fiscal de 71% (50% selon les cas) à 30% sur leurs revenus locatifs dans les zones tendus, pour un maximum de 180 000 euros de recettes locatives. Une mesure coup de poing avec un abattement tronqué de 41% qui va fortement impacter ce type de locations. Cette réduction n’est pas arbitraire, elle a pour but de dissuader la location de courte durée au profit de baux plus longs, offrant plus de stabilité au marché locatif frappé par la crise. Néanmoins, des exceptions ont été prévues pour certaines régions.
Le deuxième changement significatif concerne la durée de location et le DPE. Les municipalités auront désormais la possibilité de limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an, contre les 120 jours autorisés auparavant. En permettant aux communes de fixer des limites plus strictes, la loi cherche à garantir que davantage de logements restent disponibles pour les résidents permanents. De plus, le texte impose désormais des exigences en matière de diagnostics de performance énergétique (DPE) pour les meublés touristiques. À partir de janvier 2034, les logements devront obtenir une note minimale de D pour pouvoir être mis en location.
L’efficacité de la loi sera évaluée à travers plusieurs indicateurs clés, notamment la disponibilité des logements, les niveaux de loyer et le respect des nouvelles régulations par les propriétaires.
Conclusion
Une réserve est ainsi apportée : les copropriétaires peuvent utiliser leurs parties privatives à usage de commerce, par exemple, mais cela ne peut perdurer que dans la mesure où cette activité ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et notamment à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants.
Pour toute question ou besoin d’assistance juridique, n’hésitez pas à contacter notre cabinet pour un accompagnement rigoureux.